Зачем нужна муниципальная оценка недвижимости? И можно ли брать ее за основу, для определения того, адекватная ли цена на дом, выставленный на продажу?

Многие покупатели недвижимости путаются в понятиях, думая о том, что муниципальная оценка и рыночная должны быть одинаковые или хотя бы близки друг к другу. При поиске дома или квартиры, нередко некоторые недоумевают, почему такая большая разница между муниципальный оценкой и той ценой, по которой дом выставлен на продажу?

Часто, заблуждаясь, покупатели сравнивают муниципальную оценку с рыночной ценой, думая, что им предлагаются нерациональные и невыгодные варианты покупки.

Им кажется, что они покупают жилье по завышенной цене. Но это не так. Просто нужно понять, чем отличается муниципальная оценка от рыночной цены. Вопрос этот достаточно простой, но при этом, для многих он непонятен.

Есть рыночная цена, та, по  которой дом продается. А есть муниципальная оценка – это, то, как оценивает муниципалитет этот самый дом. И так, давайте разбираться.

Рыночную цену диктует рынок, то есть спрос покупателя. Спрос на рынке недвижимости, количество предложений, в данный момент времени,  и их соотношение. Тенденция рынка недвижимости, все это влияет на то, по какой цене дом будет выставлен на продажу.

Если в данный момент, интерес к недвижимости со стороны покупателя очень высок, включая инвесторов, так как многие решили инвестировать свои сбережения в недвижимость. Другим же, наоборот, нужно продать свой дом. На то у каждого есть своя собственная причина, о которой совершенно неприлично спрашивать. Поэтому, абсолютно оправдано то, что продавец решает выставить свой дом на продажу по цене, которую диктует рынок, то есть спрос.

Совершенно естественно, что продавец, хочет продать свой дом дороже. Идея, продать его еще дороже, у него возникает, если не успев выставить дом на продажу, тут же находится несколько покупателей. Например, продавец выставил дом на продажу за 350 000. А в этот самый момент его дом хотят купить одновременно 5 человек. В таком случае, происходит повышение цены покупателями. Они сами предлагают цену выше той, на которую рассчитывал продавец.

Каждый покупатель понимает, что если он начнет торговаться, снижая цену, этот дом достанется другому покупателю. А если у дома есть потенциал? Если возможно в будущем еще большее повышение цены? То совершенно логично, что один из покупателей предлагает продавцу купить его дороже, чем предполагалось изначально. А если таких покупателей несколько, например два или три, кто предложил цену чуть выше начальной? Понятно, что дом купит тот, кого выберет продавец. И выбор  падает не только на тех, кто дал большую цену. Учитывается все!  Вы не поверите, но имеет значение не только цена, сроки оформление сделки, другие условия выставлены продавцами и покупателями, презентация агента своего предложения вместе с рассказом о самом покупателе. Хотите верьте, хотите нет, чаще всего, людям не все равно, кто будет жить в их доме.

И такая ситуация не является сумасшествием. Ее нельзя назвать и искусственным подогреванием рынка, нет! Если спрос превышает предложение, если интерес велик, если происходит постоянное увеличение население Монреаля, когда каждый год приезжает огромное количество: новых иммигрантов, иностранных студентов, студентов из других провинций. Им всем нужно где-то жить! В такой момент, подтягиваются не только канадские инвесторы, но и иностранные – это еще один из моих прошлогодних прогнозов, которые снова оправдался.

Совершенно объяснимо, почему цены растут быстрее, чем мы ожидали. Поэтому, если вы хотите купить жилье, нужно сравнивать цены на дома в определенном районе, а не смотреть на муниципальную оценку, понравившегося вам дома. Она поможет вам лишь понять, как быстро растет недвижимость в цене.

Если спрос велик, и он превышает предложения, как у нас в Монреале в данный момент времени, нужно просто адаптироваться под изменчивость рынка недвижимости. И успеть все выстроить так, чтобы суметь купить максимум недвижимости, которая в будущем принесет свои дивиденды.

Если же, наоборот, покупателей не так много, а на продаже выставлено огромное количество предложений, то и при покупке дома или квартиры нужно понимать, точно так же, что ни муниципалитет, а рынок: соотношение спроса и предложений диктует цену. И постараться усвоить тот факт, что в современном мире все очень быстро меняется. Рынок недвижимости не исключение.

«Зачем тогда нужна муниципальная оценка, если ее нельзя использовать при покупке дома?» – спросите вы. 

Муниципальная оценка меняется каждые три года. И слава Богу! Потому что именно от нее зависит то, какие таксы муниципальные и школьные вам придется платить ежегодно за ваш дом.Так что радуйтесь, если вам удалось купить дом с низкой муниципальной оценкой. Как я уже писала выше, что если так случилось, то ваши ежегодные налоги на дом будут ниже, чем могли бы быть, если бы муниципалитет оценил дом дороже.

Муниципальная оценка состоит из площади самого дома и размера земли, на которой дом находится. Год постройки имеет значение. Кстати, для квартиры, даже если она расположено на 25-м этаже, у вас тоже будет муниципальная оценка с учетом площади квартиры и земли, также, как и в случае с домом.

Если мы сравним два совершенно одинаковых дома, расположенных на одной улице, но в одном доме был один и тот же хозяин на протяжении 30-40 лет. А другой дом продавался раз пять, то соответственно, муниципальная оценка на этот дом будет значительно выше. Она может измениться после каждой смены собственника, то есть чаще, чем предполагалось изначально. Почему так происходит, если дом купили новые владельцы, чаще всего, они будут делать ремонт, или то, что каким-то образом, повлияет на его стоимость при продаже. Как правило, после смены собственника, город хочет убедиться в том, проводилось ли какие-либо улучшения  дома после покупки, просто потому, что это автоматически повышает стоимость данного дома. Поэтому, примерно через полгода, они пришлют вам письмо-опросник и попытаются выяснить, не сделали ли вы случайно что-то такое, что дает им шанс увеличить таксы.

Например, вы купили дом без бассейна, а спустя три месяца решили его установить. В этом случае, по умолчанию, ваша муниципальная оценка повысится. В результате чего, станут выше и ваши налоги на недвижимость: муниципальные  и школьные таксы.

Если объяснять совсем уж просто, то муниципальные налоги идут в бюджет города.   Логика проста: чем больше и дороже дом, тем выше налог. Поэтому, естественно, что город заинтересован во внеплановой проверке дома, сразу после того, как в доме появились новые владельцы.

Такс bienvenu – налог на приобретение собственности, который вы платите единожды, начисляется от той суммы, которая больше, сравнивая муниципальную оценку и цену, по которой дом был продан.

Если муниципальная оценка 280 000, а дом вы купили за 500 000, то таксы будут считаться с большей суммы, то есть с 500 000.

Если же, наоборот, муниципальная оценка 500 000, а дом был приобретен за 480 000, то тоже налог будет считаться с 500 000.

То есть, та оценка, которая будет выше, рыночная или муниципальная, та и ляжет в основу начисления такса bienvenu.

Сейчас, у вас есть понимание того, что такое муниципальная оценка. И вы хорошо понимаете, как происходит формирование рыночной цены на недвижимость. И что это два определения путать нельзя, потому что это совершенно разные составляющие.