Зачем нужна муниципальная оценка недвижимости и можно ли брать ее за основу реальной (рыночной) цены дома? Вопрос этот достаточно простой, но многие новые собственники недвижимости путаются в понятиях и нередко подменяют муниципальную стоимость рыночной или наоборот, ну и, конечно, не могут сказать, зачем и с какой целью существуют эти два определения. Давайте попробуем разобраться и уточнить все детали.

В Канаде существует муниципальная оценка собственности, которая сделана на определенную дату и в соответствии с Законом о муниципальных налогах. Если вы внимательно посмотрите свои документы на недвижимость, то найдете муниципальную оценку собственности или муниципальную стоимость (Évaluation municipale /Municipal assessment). Она, как правило, делается один раз в три года, до того, как начали действовать новые налоги.

Из чего состоит муниципальная оценка? Из оценки площади самого дома, размера земли, на которой дом находится, амортизационного периода постройки, проводимого ремонта, внешней отделки, стоимости домов в районе, где находится собственность и т.д.  Кстати, для кондо, даже если  оно расположено на 25-м этаже, у вас тоже будет муниципальная оценка с учетом площади квартиры, земли и т.д., как и в случае с домом.

Нужно понимать, что оценка эта очень условная и для рыночной цены собственности не является определяющей. Здесь не нужно делать ошибку и думать, что муниципальная оценка соответствует рыночной стоимости. Далеко не так. Муниципальная оценка не соответствует рыночной цене дома и вот почему.

  1. Муниципальная оценка делается один раз в 18 месяцев, а рыночная стоимость меняется в зависимости от конъюнктуры рынка. Изменения рыночной стоимости могут проходить ежемесячно или несколько раз в году, тут все зависит от спроса и предложения на жилую недвижимость.
  2. Муниципальная оценка применяется для расчета муниципальных налогов на единицу недвижимости. Вы ведь платите муниципальные налоги, как владелец недвижимости? Вот они-то и рассчитывались для каждого конкретного собственника, исходя из муниципальной оценки.

 

Если объяснять совсем уж просто, то муниципальные налоги идут в бюджет муниципалитета и кормят его. В принципе любой город или муниципалитет живет за счет владельцев недвижимости. Городские расходы, смета на которые составляется муниципалитетом, распределяются между всеми владельцами недвижимости. Логика проста: чем больше и дороже дом, тем выше налоги.

Если муниципальная оценка дома сделана давно, то при изменчивости рынка, рыночная цена точно будет выше. Если дом выстроен недавно, а значит и муниципальная оценка сделана недавно, то это будет ближе к рыночной цене.

Как правило, переоценку муниципалитет делает раз в 3-5 лет. А рыночные цены растут гораздо быстрее и их используют продавцы и покупатели жилья для сделок по недвижимости.

Зачем тогда нужна муниципальная оценка, спросите вы, если ее нельзя использовать при оценке дома на продажу. Ни один специалист по недвижимости не порекомендует вам опираться только на муниципальную оценку дома или квартиры. Он предложит вам, конечно же, сделать грамотное сравнение недвижимости определенного типа в этом же районе. Обязательно будет учитывать период застройки, этаж, на котором расположена собственность, площадь, улучшения и ремонты.

При этом, в сделке по купле-продаже вы, конечно, можете взять за основу, только как отправную точку, муниципальную оценку. Тем самым возрадоваться, что таксы у вас будут низкими. Увидеть, как выросла цена на дом, который вы хотите купить. И предположить, что за ближайшие 5 лет, она станет еще выше, а значит, вы неплохо заработаете при продаже.

Рыночная цена недвижимости является более гибкой и разноплановой оценкой и напрямую зависит от рыночной тенденции. Если рынок разогрет, то цены растут быстрее и, следовательно, рыночная цена меняется чаще. Если рынок спит, то цена практически остается на месте. Но, конечно, сейчас мы  никак не можем назвать рынок недвижимости спящим . Напротив, он разогрет и активен, цены растут и пока не собираются останавливаться. То, что в Монреаль потянулись иностранные и канадские инвесторы, еще одно подтверждение моих прошлогодних прогнозов, что цены на жилье рванут вверх. Поэтому, если вы хотите купить жилье, нужно сравнивать цены на дома в определенном районе, а не смотреть на муниципальную оценку, понравившегося вам дома. Она поможет вам лишь понять, как быстро растет ваше жилье.